Окраины города не должны стоять в оцеплении

24 декабря 2014 Окраины города не должны стоять в оцеплении

В конце 2014 года эксперты рынка недвижимости предупреждают о тенденциях, которые представляют собой угрозу для градостроительного развития Петербурга.

На сегодняшний день в пригородах Петербурга возводится порядка 4,3 млн кв. м жилья, и только за 9 месяцев текущего года в продажу вышло 1,5 млн кв. м жилья. При этом эксперты ведущей консалтинговой компании в сфере управления недвижимостью Knight Frank St. Petersburg подчеркивают, что на долю малоэтажного жилья (не выше 4 этажей + мансарда) приходится чуть менее 30 %, остальное — это многоэтажные дома в 12 этажей и выше, в большинстве случаев это 25‑этажные высотки. По планам девелоперов, в пригородах до 2040 г. должно быть построено более 25 млн кв. м жилья.

Эти планы постепенно воплощаются в жизнь, и сегодня, проезжая на автомобиле по КАД, мы наблюдаем, как великая стена многоэтажек постепенно замыкается кольцом новых, высотных и хаотично застроенных жилых кварталов, подчиняясь в своем развитии не столько градостроительной логике, сколько логике проданных участков под многоквартирное жилье, откуда девелоперы выжимают максимум площади.

Безусловно, застройка пригородов — это закономерный вариант развития для любого крупного города, ведь возможность для возведения новых микрорайонов в городской черте практически исчерпана. Да, в Петербурге еще остается большое количество промышленных территорий, которые в перспективе подвергнутся редевелопменту, но этот путь для застройщика «средней руки» слишком сложен, в отличие от освоения бывших сельхозугодий. Да и для крупных компаний преобразование бывших заводских территорий также связано с необходимостью преодолевать массу препятствий, в первую очередь, связанных с правами мелких собственников, которые сегодня владеют большинством депрессивных промзон.

Учитывая накопившийся спрос на доступные квартиры, девелоперы стали активно приобретать пригородные территории под многоэтажную застройку, поначалу точечную, а потом и комплексную. На первый взгляд — процесс нормальный и закономерный. Однако эксперты предупреждают — строительство новых кварталов в пригороде не должно способствовать расширению плотной городской застройки.

В компании Knight Frank St. Petersburg провели исследования динамики строительства и продаж квартирного жилья пригородных территорий.

Если всем планам девелоперов суждено сбыться, говорится в исследовании, то в пригородных территориях за КАД будет проживать порядка 1,0 млн жителей, при малоэтажном сценарии эта цифра в 3,5 раза меньше.

От высотных застроек страдает рынок коттеджного строительства, который преимущественно располагается в зоне, приближенной к городу. Более удаленные от зон многоэтажной застройки коттеджные поселки лишены неблагоприятного соседства, но кольцо плотных новостроек и для них создает транспортные проблемы на подъездах к городу, поскольку основным видом транспорта загородных жителей был и остается автомобиль.

Развитие новых территорий неразрывно связано с развитием инфраструктуры, и уже сейчас можно наблюдать дисбаланс между объемами жилищного строительства и развитием транспортной инфраструктуры.

Да, городские власти не только признают наличие трудностей, но и пытаются управлять процессом. Однако скорость нарастания проблем, которые ощущаются уже сейчас, когда введена в эксплуатацию только малая часть заявленного жилья, слишком высока, указывают специалисты.

Новый пригород сегодня — это транспортный коллапс, раздраженные люди в машинах и некрасивые дома, похожие на муравейники. А разве можно быть спокойным в муравейнике? — спрашивают эксперты Knight Frank St. Petersburg. Они подчеркивают, что на сегодняшний день Мурино, Новое Девяткино, Бугры, Янино, Колтуши — это та зона риска, где эти муравейники разрастаются, отменяя все достоинства пригородного жилья.

Психологи утверждают, что высокая плотность порождает тесноту, которая неразрывно связана с отрицательным эмоциональным фоном. Люди испытывают большую неприязнь к другим людям в условиях ощущения тесноты и менее склонны вступать во взаимодействие с другими людьми. Видимо, поэтому в новых кварталах мы не знаем и не хотим знать не только того, кто живет у нас в доме, но и того, кто живет у нас на этаже.

В большинстве объектов доля студий и квартир с одной спальней составляет 81 % от общего числа квартир в жилом комплексе. Возникают опасения за будущее пригородной зоны, ведь малогабаритные квартиры призваны удовлетворить лишь первичную потребность в жилье. С переходом семьи, домохозяйства на следующую ступень жизненного цикла появляется необходимость в дополнительных помещениях. Что сможет предложить формирующийся квартирный рынок Мурино, Бугров и т. п. сегодняшним новоселам через 5 лет? Видимо, переезд обратно в Петербург, либо в малоэтажные комплексы, ряд которых ориентирован на семейных покупателей и предлагает соответствующую квартирографию. Анализируя продажи в жилых комплексах разной высотности, можно выделить отчетливую закономерность, что новые высотки пригорода нацелены скорее на временное решение жилищной проблемы, в отличие от объектов малоэтажной застройки, констатируют эксперты Knight Frank St. Petersburg.

В большинстве европейских городов плотность населения в центре выше, чем на окраинах. На дорогой земле центральных районов формируется довольно плотная застройка, а на периферии — малоэтажные дома, коттеджи, таунхаусы. Развитие новых территорий в Ленобласти вокруг КАД дает рынку уникальную возможность — создание рыночного продукта нового качества. Увы, пока этой возможностью девелоперы предпочитают не пользоваться.

Эксперты Knight Frank St. Petersburg подчеркивают: «Строительство в пригороде должно иметь другие цели, а именно — создание новых комфортных территорий, что можно воплотить только в малоэтажном строительстве. Переломным моментом в цивилизованном развитии пригородов могут стать законодательные ограничения в отношении этажности возводимого жилья».

Со всеми этими проблемами город вступает в 2015 год.

Специалисты уверены, что решение жилищных проблем и цивилизованное развитие Петербурга требуют не только ограничений по этажности, но и законодательной базы для возрождения института аренды. Последний, кстати, также требует законодательных преобразований. Причем, не просто каких-то поправок, а новых законов.

Дефицит жилья толкает людей на безоглядное приобретение квадратных метров. Жалобы, которые жители новых микрорайонов направляют в адрес застройщиков (яркий пример — Шушары), невольно вызывают простой вопрос — о чем вы думали раньше?

Недавние исследования петербургского НИУ ВШЭ, показали, что 64,5 % горожан считают себя европейцами. Но практика показывает: когда речь заходит о покупке квартир, жители Северной столицы ведут себя отнюдь не по-европейски. Как, впрочем, и девелоперы…

А за примерами создания комфортной жилой среды далеко ходить не надо: эксперты Knight Frank St. Petersburg указывают на опыт наших северных европейских соседей, где малоэтажное строительство давно стало основным трендом в развитии городских территорий.

  • Борис Ковардин

Добавьте комментарий

:
(покажите другой код)
Введите код с изображения
: