Ожидания недвижимости

10 декабря 2014 Ожидания недвижимости

В декабре специалисты рынка жилой недвижимости Петербурга все чаще делают прогнозы относительно того, как будет развиваться ситуация в 2015 году. Мнения высказываются разные, но некоторые выводы сделать можно.

Пожалуй, главный прогноз сводится к тому, что рынок недвижимости в следующем году ждет стагнация. Но не все так однозначно.

Да, объемы продаж и ввода нового жилья могут сократиться, однако у нас в городе девелоперы строят очень оптимистичные планы по развитию пригородных территорий: город Южный должен появиться недалеко от Пушкина, а во Всеволожском районе тоже построят жилой массив, который иначе как городом не назовешь. Речь идет о проекте, предусматривающем возведение 4,587 млн кв. м жилого фонда на территории в 426 га с расчетной численностью населения в 114 тыс. человек.

Подобная информация плохо сочетается с прогнозами о стагнации. Тем не менее большинство экспертов уверены — рынок утратит прежние темпы роста, и спрос на жилье неминуемо упадет.

Например, профессор Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник считает, что в ближайшие два года строителям придется готовиться к снижению покупательского спроса и цен, затем — к их резкому падению. Рост (и спроса, и цен) начнется, по мнению профессора, только в 2019 году. Г‑н Стерник полагает, что в ожидании рецессии застройщики будут реагировать на изменившиеся условия уменьшением объемов вводимых площадей, поведут консервативную политику и предпочтут не инициировать крупных проектов. Вместе с тем эксперт уверен — рецессия, «дно» которой придется на 2017 год, все-таки будет не такой масштабной, как в 2008–2009 годах.

При этом планы по возведению целых городов на границе с Петербургом вполне могут сочетаться с пессимистическими прогнозами, ведь проекты долгосрочные и на самом деле сейчас никто не знает, когда их удастся довести до ума.

Конечно, прогнозы в сфере недвижимости полностью сбываются редко. Как было, например, в нынешнем году: кто мог предположить обвал рубля и, как следствие, ажиотажный спрос на жилье — все боялись, что цены резко пойдут вверх.

Напрасно боялись. Рынок сохранил стабильность, и цены если и росли, то медленно.

В преддверии 2015 года специалисты обещают медленное повышение цен и снижение спроса. Почему? Главная причина, по их мнению, в девальвации рубля. Рублевые цены пока держатся более-менее на прежнем уровне (с начала года на вторичном и первичном рынках жилья в Петербурге стоимость квадратного метра выросла в среднем на 4 тысячи рублей), однако в пересчете на доллары и евро произошло беспрецедентное падение цен. Компенсация, считают эксперты, неизбежна.

Сегодня средняя цена квадратного метра в Петербурге составляет на «вторичке» около 103 тысяч руб­лей, в сегменте строящегося жилья «квадрат» в пределах города продается по цене 96 тысяч рублей. Согласно прогнозам (10 самых крупных агентств по недвижимости), цена на вторичном рынке поднимется к середине 2015 года до 110 тысяч рублей, на первичном — до 98–100 тысяч.

Будущее снижение спроса, по мнению аналитиков рынка недвижимости, также связано с ослаблением российской валюты, сокращением доходов населения и неуверенностью в завтрашнем дне — все это едва ли будет способствовать потребительской активности. Самое удивительное в том, что те же самые факторы будут эту активность поддерживать, так как дефицит жилья в стране очень велик и граждане, в том числе петербуржцы, вынуждены соглашаться на самые жесткие условия.

Кстати, об условиях. Относительно ипотечного кредитования прогнозы в целом положительные: специалисты уверены, что ставки из-за общей нестабильности в экономике будут расти, но так как у большей части потенциальных покупателей нет иного способа приобрести жилье, то и количество сделок сокращаться не будет. При этом эксперты агентства ипотечного кредитования считают, что банковские ставки по ипотечным кредитам в 2015 году могут вырасти более чем на 15 %. Уже сегодня сделки, при которых ставка превышает 15 %, не редкость.

Понятно, что «положительными» такие прогнозы являются для застройщиков и банков, а отнюдь не для покупателей квартир и домов. Доступность жилья в 2015 году выше, чем сейчас, вряд ли станет.

С качеством вводимого и продаваемого жилья каких-то серьезных подвижек в лучшую сторону тоже не произойдет. Хотя, надо признать, у нас в Петербурге отношение к жилому сектору постепенно меняется: серые многоэтажные муравейники на окраинах уже не преподносятся как заветная мечта. Их главное преимущество в низких, по петербургским меркам, ценах.

Строители к позитивным прогнозам менее склонны, чем агенты по недвижимости. Например, гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов считает, что себестоимость строительства в 2015 году возрастет на 10–15 %, спрос снизится, а количество стартапов на первичном рынке заметно сократится.

Почему себестоимость должна возрасти, понятно: петербургские строители активно используют импортные материалы и технику. Что касается спроса, то, по мнению Михаила Возиянова, он будет не слишком сильно отличаться от того, который был в 2014 году. Волнообразный характер он наверняка сохранит, но ожидать каких-то резких всплесков или падений не стоит, полагает глава «ЮИТ Санкт-Петербург». Он не исключает развития ситуации по сценарию 2009 года, то есть застройщики будут снижать темпы строительства и даже останавливать какие-то объекты. Уровень устойчивости компаний, по словам строителя, будет зависеть, во‑первых, от темпов продаж квартир, во‑вторых, от положения дел в банковском секторе. А последний, как считает господин Возиянов, уже демонстрирует первые признаки проблем: выросла процентная ставка по кредитам, увеличивается количество отказов в банковском финансировании проектов.

Итак, прогнозы на 2015 год сводятся к двум основным ожиданиям. Первое — это кризис, в том, что он придет, мало кто сомневается. Однако его глубина расценивается по-разному: как правило, сравнивают с 2009 годом, и одни ожидают менее серьезный спад, а другие — наоборот. Естественно, когда говорят о кризисе, то имеют в виду объемы строительства — они могут сократиться.

Второе — большинство аналитиков прогнозирует рост цен, что вообще-то мало выбивается из динамики последних лет.

Напоследок хочется отметить еще одну деталь: эксперты от недвижимости прогнозируют активность на рынке аренды жилья, где ожидается и рост цен, и повышенный спрос.

  • Олег Павлов

Добавьте комментарий

:
(покажите другой код)
Введите код с изображения
: