Покупай, но… проверяй!

1 декабря 2010 Покупай, но… проверяй!

Очень часто покупателям недвижимости на вторичном рынке предлагают приобрести квартиры и комнаты, указав в договоре не действительную стоимость жилья, а заниженную — инвентаризационную (или на риэлторском жаргоне — «пибовскую»). Как показывает практика, подобного рода предложения чреваты большими неприятностями.

Инвентаризационная стоимость квартиры (или комнаты) указывается в техпаспорте и представляет собой сумму в разы, а то и в десятки раз ниже рыночной. В конечном счете именно продавцам выгодно занижать цену квартиры: ведь продавец обязан уплатить налог с указанной в договоре суммы. Другое дело — покупатели: они, соглашаясь на подобные сделки, не только не получают выгоды, но и сильно рискуют. Примеров такого неоправданного риска много.
Похожая история приключилась с Мариной Ивановной Тарасенковой. Она купила двухкомнатную квартиру по «пибовской» (инвентаризационной) стоимости. Казалось бы, ничто не предвещало беды: договор зарегистрировали в ГБР, продавец — Драчкова В. В. — представила Марине Ивановне справку по форме 9, согласно которой все бывшие жильцы были выписаны.
Прошло чуть больше года, и Марина Ивановна была втянута в судебный процесс между Драчковой В. В. и ее бывшим мужем, который, как оказалось, незадолго до сделки был «выписан» из квартиры в судебном порядке. Обжаловав решение в городской суд, Драчков обратился со встречным иском к бывшей жене и Марине Ивановне о выселении ее из квартиры.
Калининский районный суд признал Марину Ивановну добросовестным приобретателем и отказал Драчкову А. Н. в удовлетворении иска, однако вышестоящий суд отменил это решение.
После многочисленных судебных тяжб сделка приватизации спорной квартиры (совершенная без участия Драчкова, который, кстати, еще в 2001 году, после расторжения брака, уехал жить в квартиру к новой жене), как и сделка о продаже квартиры Тарасенковой М. И., была признана недействительной, а Тарасенкова М. И. — подлежащей выселению из квартиры.
Городской суд не удовлетворил ни кассационную, ни надзорную жалобы Марины Ивановны. Теперь женщина может остаться на улице с тем немногим, что представляет собой «пибовская стоимость» (а ведь тогда она была ниже, чем сейчас). Да и за эти деньги придется еще посудиться.
Конечно, приобретая квартиру по заниженной стоимости, Тарасенкова М. И. допустила ошибку. Но главная проблема в данном случае заключается в юридической «чистоте» самой квартиры. Последняя надежда г-жи Тарасенковой — Верховный суд.
Как и во всех других случаях, риски, связанные с покупкой квартиры или комнаты, можно предупредить.
Договор здесь — только верхушка айсберга. Множество рисков может скрывать в себе сам приобретаемый объект недвижимости. Так, например, член семьи собственника, подписавший отказ при приватизации, сохраняет пожизненное право пользования площадью. Выписать такого «жильца» после регистрации сделки не удастся даже по суду.
Важно, чтобы на всех этапах правовой «истории» жилья соблюдались все формальности, связанные с соблюдением прав детей. В противном случае обратиться в суд с иском могут не только законные представители ребенка (т. е. родители, усыновители, опекуны или попечители), но и орган опеки или прокурор.
Очень внимательно нужно отнестись к «судебной истории» объекта: проверить, не выселяли ли кого-нибудь из бывших жильцов в судебном порядке, не являлась ли сама квартира предметом судебной тяжбы, не входила ли она в состав наследства, о судьбе которого не могли договориться наследники.
Необходимо помнить, что признание недействительной хотя бы одной из сделок с квартирой может повлечь за собой недействительность и всех последующих. Так, в силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (такой поворот событий в юриспруденции называется «реституцией»). Именно поэтому немалую опасность для покупателя таит в себе приобретение недвижимости по заниженной стоимости. Ведь в этом случае при реституции недобросовестный продавец, получив назад свою квартиру, может «отделаться» от покупателя мизерной суммой, в разы меньшей, чем действительная стоимость объекта. Можно, конечно, составить расписку, указав в ней действительную стоимость квартиры, но нельзя забывать: по закону сумма сделки должна быть определена в договоре. В случае возникновения спора суд может просто не принять расписку во внимание.
Так что, прежде чем экономить на налогах, нужно десять раз подумать. А еще лучше пригласить на сделку опытного юриста: его услуги в любом случае будут стоить дешевле, чем потерянная из-за неосторожности квартира.

  • Алексей Писанко, генеральный директор юридической фирмы «Альбус»

Читать также


1 декабря 2010 Юридическая помощь №47

На вопросы наших читателей отвечают юристы.

Подробнее »
Око за око 11 января 2011 Око за око

12 января работники городской прокуратуры отмечают свой профессиональный праздник — «государеву оку» исполняется 289 лет.

Подробнее »

Добавьте комментарий

:
(покажите другой код)
Введите код с изображения
: