Рынок жилья на пороге перемен

14 мая 2014 Рынок жилья на пороге перемен

Лето не за горами, а значит, очень скоро на рынке недвижимости Санкт-Петербурга наступит новый этап во взаимоотношениях покупателей жилья и застройщиков.

Во‑первых, речь идет о Федеральном законе № 294. Документ обеспечивает дополнительную защиту участникам долевого строительства. Приняли его еще в январе, но реальную силу он обретет, по ряду причин, не раньше июня. Прежний закон «О долевом строительстве…» № 214 с 2005 года был надежным заслоном на пути двойных продаж, но уберечь дольщиков от главного риска — неисполнения строительной компанией принятых на себя обязательств — он не мог. Кстати, именно это послужило причиной конфликта, возникшего вокруг жилого квартала «Охта-Модерн» (обманутые дольщики продолжают голодать, добиваясь встречи с губернатором).

Чтобы ситуацию изменить, как раз и приняли ФЗ‑294. В соответствии с документом, все застройщики, заключающие с гражданами договоры долевого участия (ДДУ), должны подкрепить свои обязательства одним из трех способов: получить поручительство банка, заключить договор с коммерческой страховой компанией или вступить в Общество взаимного страхования (ОВС). Предполагается, что в случае банкротства застройщика банк или страховщик компенсирует дольщику потери. Закон вступил в силу с 1 января, и в то же время Росреестр перестал регистрировать старые ДДУ. Однако это не значит, что общая картина сменилась в одночасье. Реальные перемены наступят не раньше июня. Дело в том, что большинство вводимых сегодня новостроек пока еще не подпадают под действие ФЗ‑294. Но так долго продолжаться не может, и новые ДДУ, «с гарантией», должны появиться уже летом, а оно наступит через две недели.

Во‑вторых, в связи со вступлением в силу нового закона застройщики пытаются избежать дополнительных затрат. И они это уже делают — строительные компании подумывают о переходе на систему ЖСК (жилищно-строительных кооперативов). Система эта не нова: по различным данным, в Петербурге ее используют при продаже около 30 процентов всех квартир. А теперь доля ЖСК, скорее всего, вырастет, потому что застройщикам с ее помощью легче решать финансовые проблемы, и происходит это за счет пайщиков.

Диапазон сделок широк. «По большей части компании, предлагающие купить жилые метры по ЖСК, работают в низкоценовом сегменте, но часть игроков принципиально строит дома по схеме ЖСК, даже в сегментах “бизнес” и “комфорт”», — поясняет руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова.

ЖСК и хвалят, и ругают. Хвалят в основном за то, что система развивается, активно работает с ипотекой и рассрочкой. У горожан, многим из которых вообще не важно, по какой схеме они приобретают квартиру, к ЖСК доверие растет.

Минусов тоже хватает. Многих по-прежнему смущает сам факт необходимости вступления в «какой-то» кооператив, чтобы приобрести жилье. Тем более что Росреестр договоры паенакопления не регистрирует.

Практика показывает: при покупке недвижимости по схеме ЖСК вероятность остаться без квартиры или с квартирой ненадлежащего качества оказывается выше, а ведь сам ЖСК не обязан устранять дефекты.

Странным также кажется порядок, согласно которому решение о заселении в квартиру пайщика принимается на общем собрании, то есть вы можете все оплатить, внести свой пай полностью, но по каким-то причинам квартиру все равно не получите.

И наконец, главный недостаток ЖСК, о котором говорят много и давно, — дополнительные расходы. Вступительные взносы, членские, целевые — все они ложатся на плечи покупателя и потом не возвращаются. Причем взносы могут меняться в зависимости от самых разных обстоятельств.

А еще, ЖСК предполагает наличие разрешения на строительство — на первый взгляд, это безусловный плюс. Вот только бюрократических процедур, через которые нужно пройти застройщикам, чтобы разрешение получить, меньше не стало.

Одним словом, у ЖСК есть свои недостатки. Но люди системой все равно пользуются. Покупатели в Петербурге вообще демонстрируют иногда просто удивительную «смелость» при заключении сделок. Правда, потом многим приходится за это расплачиваться, но так уж устроен наш рынок недвижимости.

Вопрос остается: что страшного в том, что схемой ЖСК будут пользоваться еще больше, ведь система договоров долевого участия тоже не идеальна?

Риски здесь связаны, в первую очередь, с надвигающимся на страну экономическим кризисом. Растут угрозы дефолтов, а участившаяся практика отзыва лицензий у банков может привести к банкротству некоторых застройщиков. Их сегодня обложили всяческими обязательствами, и отношения с властью перешли в фазу большего контроля. С одной стороны, процесс правильный, но с учетом общеэкономической ситуации строительство жилья может существенно сократиться. Тенденция наметилась четко — ввод в эксплуатацию новых домов в Петербурге замедляется.

К тому же банки отнюдь не испытывают эйфории от стремления многих, в том числе не самых платежеспособных покупателей, приобрести квартиру в ипотеку. Ставки при этом, несмотря на все обещания президента, снижаться не спешат — для этого нет объективных причин.

Конечно, схема ДДУ останется, но сколько будет стоить квадратный метр с учетом дополнительных гарантий для дольщиков?

Сегодня большинство прогнозов сводится к тому, что квадратный метр в Северной столице подорожает. Одни обещают рост до 10–15 % к концу года, другие говорят всего лишь о 2–3 %. Есть и те, кто прогнозирует обратную тенденцию: в нынешних экономических условиях цена квадратного метра на первичном рынке, с учетом всех нововведений, может, по мнению некоторых аналитиков, не вырасти. Более того, она может даже понизиться. Кстати, на «первичке» картина как раз этому соответствует — по данным БН.ру, строящееся жилье за последние две недели подешевело на 0,2 %.

Однако, даже если цена и дальше будет снижаться, это не сделает жилье более доступным, ведь параллельно происходит сокращение реальных доходов населения. Сдерживающими факторами для всего рынка недвижимости служит также низкий курс рубля и общеэкономическое торможение.

В таких условиях застройщики обязательно попытаются избежать «лишних» расходов, как при ДДУ, так и при ЖСК. А это вряд ли повысит качество вводимого в Петербурге жилья.

  • Борис Ковардин

Добавьте комментарий

:
(покажите другой код)
Введите код с изображения
: