Офисы и магазины приспосабливаются

29 апреля 2015 Офисы и магазины приспосабливаются

Специалисты по недвижимости анализируют ситуацию на рынке офисных и торговых помещений, сложившуюся по итогам первого квартала. Тенденции в этом сегменте служат хорошим индикатором деловой активности в городе.

Спрос на офисы и магазины — это не какой-то второстепенный аспект рынка недвижимости, а один из ключевых показателей бизнес-климата, подчеркивают специалисты. Более того, готовность компаний арендовать и приобретать в собственность квадратные метры служит адекватным отражением общей экономической ситуации. А она, как известно, сейчас довольно сложная.

Тем не менее откровенно тревожных и катастрофических тенденций пока не наблюдается, уверены эксперты.

На рынке торговой недвижимости Петербурга после длившегося два квартала подряд спада намечается подъем. Он придется на II–III кварталы 2015 года, полагают специалисты NAI Becar.

Столь оптимистичные выводы они делают в связи с существующими планами по вводу нескольких крупных объектов, общая площадь которых составит более 100 тыс. кв. м.

Речь идет о вводе второй очереди ТРК «Радуга» площадью 43,3 тыс. кв. м. Как обещает собственник объекта Shopping Centre Management International, это произойдет в конце августа. Также свой комплекс Fashion House Outlet на 26 тыс. кв. м планирует ввести Fashion House Group, а инвестиционный фонд Hines откроет «Outlet Village Пулково» на 31,2 тыс. «квадратов».

Отметим, общий объем торговых площадей в Петербурге за I квартал составил 3,599 млн кв. м. Динамика объема по сравнению с последним кварталом 2014 года +0,3%, а динамика ввода +82%.

Всего в предыдущем квартале в эксплуатацию ввели 10,3 тыс. кв. м. Это ТЦ «Пикник» на 5,8 тыс. «квадратов» и торговый комплекс на месте бывшего кинотеатра «Экран» площадью в 4,5 тыс. кв. м.

Реализация этих проектов не слишком сочетается с показателями по снижению объемов торговли в первом квартале. Так, розничная торговля составила 87,6% к соответствующему периоду прошлого года, оптовая — 91,8%. Общепит, имеющий прямое отношение к торговым площадям, тоже сократил свои объемы на 5,7%.

Тем не менее эксперты настроены скорее оптимистично — пугающих признаков глубокого кризиса они не видят.

То же самое на рынке офисной недвижимости.

По данным ведущей компании по управлению недвижимостью у нас в регионе Knight Frank St. Petersburg, прирост предложения качественной офисной недвижимости за I квартал 2015 г. составил 2%: введено в эксплуатацию 49,3 тыс. кв. м офисных площадей в новых бизнес-центрах. Показатели ввода и поглощения за истекший период практически совпали. Но вследствие невысокого уровня поглощения в предыдущее периоды и довольно высокого темпа ввода нового предложения уровень вакантных площадей в среднем по городу все еще высокий. Наблюдалось незначительное снижение доли вакантных площадей в бизнес-центрах класса А: по итогам квартала показатель составил 16%. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса В увеличилась до 11,1%.

Сохраняется тенденция строительства офисных центров, используемых для собственных нужд компаний, а также представленных на рынке продажи, которая началась в 2014 г. Доля таких объектов — 57% от общего объема нового предложения. Спекулятивное предложение в I квартале 2015 г. пополнилось 22 тыс. м2 новых офисных площадей, что в 2,8 раза превышает аналогичный показатель I квартала 2014 г.

Совокупная арендная площадь качественных бизнес-центров в Санкт-Петербурге, по итогам конца I квартала 2015 г., составила 2,2 млн м2. За последние пять лет показатель увеличился в 2 раза. Большая часть предложения по-прежнему относится к бизнес-центрам класса В — 64%. В течение I квартала 2015 г. в эксплуатацию было введено 7 офисных центров суммарной арендной площадью 49,3 тыс. м2. Половина нового предложения относится к классу А — 65%.

Совокупная арендная площадь петербургских офисов сегодня составляет 2 232,8 тыс. м2, в том числе 797,51 тыс. м2 в классе А и 1 435,3 тыс. м2 в классе В.

Что касается аренды, то запрашиваемые ставки в функционирующих бизнес-центрах (включая НДС и операционные расходы) составляют 900–2 950 руб./м2/мес. в офисах класса А и 550–1 630 руб./м2/мес. в сегменте Б.

Радующая арендаторов новость — средние заявляемые ставки аренды снизились. За квартал снижение в классе А составило 8%, в классе В — 6%.

Руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Peters-

burg Мария Пузанова считает, что рынок приспосабливается к новым условиям: «Первый квартал подтвердил ожидавшиеся тренды. На запланированные к вводу объекты была получена разрешительная документация. Однако их площадь, особенно в спекулятивном сегменте, была небольшой, и с учетом реализованного спроса в обоих классах рыночная доля вакантных площадей выросла несущественно.

Особенно стоит отметить практически не изменившийся уровень свободных площадей в бизнес-центрах класса А: наученные предыдущими кризисными периодами, собственники бизнес-центров проявили гибкость в переговорах со своими арендаторами и дали скидки по арендной плате, причем даже по достаточно «жестким» договорам. Данную тенденцию подтверждает и изменение средних запрашиваемых арендных ставок: по сравнению с IV кварталом 2014 г. на 8% снизились ставки в бизнес-центрах класса А и на 6% — в классе В.

Количество переездов могло быть значительно больше в отсутствие компромиссных решений. При этом некоторые компании все-таки стараются использовать ситуацию в свою пользу — при сохранении бюджета занять большую площадь или арендовать офис более высокого качества».

Не секрет, что доходность в сегменте коммерческой недвижимости в результате кризиса снизилась за последние полгода на 10–15%, о чем неоднократно заявляли представители рынка и эксперты. Однако игроки демонстрируют способность быстро приспосабливаться к меняющимся условиям, поэтому пессимистичные прогнозы на ближайшие месяцы сейчас не в ходу.

  • Борис Ковардин

Добавьте комментарий

:
(покажите другой код)
Введите код с изображения
: